Presque tous les Algériens connaissent l’AADL. Mais très peu d’entre eux comprennent son mode de fonctionnement et son mode de gestion. Algeriepart a mené l’enquête pour lever toutes les zones d’ombre. Nous avons également identifié les anomalies et contradictions qui compromettent l’efficacité de ce dispositif censé permettre aux Algériens d’accéder à un toit décent. 

Il faut savoir, d’abord, que l’AADL gère une formule de logement en location-vente qui est régi par le décret exécutif 01-105 du 23/04/2001. Explications :

  1. L’objet (art.2 du décret 01-105) :

La location-vente est un mode d’accès à un logement avec option préalable pour son acquisition en toute propriété au terme d’une période de location fixée dans le cadre d’un contrat écrit.

  1. Les conditions de la location-vente(art.6 du décret 01-105) :

La location-vente est consentie à toute personne :

  • Ne possédant pas ou n’ayant pas possédé en toute propriété un bien à usage d’habitation ;
  • N’ayant pas bénéficié d’une aide financière de l’Etat ;
  • Le niveau de revenus, n’excède pas cinq (5) fois le SNMG.

Le bénéfice de la location-vente n’est consenti qu’une fois pour la même personne.

Selon le décret exécutif 12-432 du 25/12/2012, les conditions de la LV sont modifiées :

La location-vente est consentie à tout postulant :

  • Ne possédant pas ou n’ayant pas possédé en toute propriété un bien à usage d’habitation, un terrain à bâtir, ni lui ni son conjoint ;
  • N’ayant pas bénéficié d’une aide financière de l’Etat ni lui ni son conjoint;
  • Le revenu du postulant est compris entre un montant supérieur à 24000 DA et égal à six (6) fois le SNMG.

 

  1. Les modalités de payement (art.7 du décret 01-105) :
  • 25% du prix du logement (apport personnel) ;
  • 75% du prix du logement (échelonnés).

Selon le décret exécutif 04-137 du 21/04/2004, le versement de l’apport personnel (25%) :

  • 10% du prix du logt au moment de l’option ferme d’acquisition ;
  • 5% du prix du logt au moment de la prise de possession du logt par le bénéficiaire ;
  • 5% du prix du logt durant la première année d’occupation du logt ;
  • 5% du prix du logt durant la deuxième année d’occupation du logt.

Selon le décret exécutif 15-328 du 22/12/2015, le versement de l’apport personnel (25%) :

  • 10% du prix du logt au moment de l’option ferme d’acquisition ;
  • 5% du prix du logt au moment du démarrage des travaux du site d’implantation du logt ;
  • 5% du prix du logt au moment de l’affectation ;
  • 5% du prix du logt au moment de la prise de possession du logt par le bénéficiaire.
  1. Le délai de paiement (art.8 du décret 01-105) :
  • N’excédant pas 20 ans (75% du prix du logt).

Selon le décret exécutif 04-340 du 02/11/2004, le délai de paiement n’excédant pas 25 ans.

Selon le décret exécutif 16-279 du 02/11/2016, le délai de paiement n’excédant pas 20 ans.

  1. L’âge limite pour le paiement de la dernière échéance (art.9 du décret 01-105) :
  • Ne dépassant pas 65 ans.

Selon le décret exécutif 04-137 du 21/04/2004, l’âge limite ne dépassant pas 70 ans.

Selon le décret exécutif 14-288 du 15/10/2014, cette limite d’âge peut ne pas être tenue en compte dans le cas où le bénéficiaire, au moment du versement de l’apport initial, s’engage à payer et par anticipation, la totalité du prix du logement.

  1. Les modalités de la location-vente (art.15 et 16 du décret 01-105) :

 

  • La demande d’acquisition d’un logement dans le cadre de la location-vente est formulée auprès du promoteur sur un imprimé-type dont le modèle est fixé par le ministre de l’habitat.
  • Les demandes sont traitées selon les conditions et modalités définies par arrêté ministériel.

 

Comment sont traités les demandes des logements AADL ?

En application des dispositions des articles 15 et 16 du décret exécutif 01-105 du 23/04/2001, l’arrêté ministériel du 23/07/2001 fût promulgué, fixant :

  • Le modèle-type de la demande d’acquisition du logement en location-vente ;
  • La déclaration sur l’honneur ;
  • Les conditions et modalités de traitement des demandes d’acquisition de logements selon la formule de location-vente.

 

  • Formalisation de la demande d’acquisition(art.2) :

 

  • La demande d’acquisition est formulée auprès de l’Aadl sur un imprimé-type dont le modèle est fixé par le ministre de l’habitat ;
  • Elle est accompagnée des documents énumérés dans l’imprimé-type;
  • Elle est présentée dès l’annonce de l’ouverture de la souscription auprès de l’Aadl.

 

  • Recevabilité de la demande d’acquisition (art.3) :

 

  • Pour être recevable, la demande doit être présentée conformément à l’article 2.

 

  • Classement de la demande d’acquisition (art.4) :

 

  • Les demandes d’acquisition sont enregistrées, par ordre chronologique, sur un registre côté et paraphé par le DG de l’Aadl ;
  • Les demandes sont traitées par une commission sur la base du classement des demandes dûment enregistrées ;
  • Les demandes insuffisamment renseignées et celles auxquelles ne sont pas jointes les pièces exigées, sont retournées aux postulants dans les huit (8) jours suivant leur réception en indiquant les motifs du renvoi.

 

  • Désignation de la commission de traitement des demandes d’acquisition (art.5)

 

  • La composition de la commission est arrêtée par décision du ministre de l’habitat.

 

  • Demandes supérieures au programme (55000 logts) arrêté (art.6) :

 

  • Dans le cas où le nombre de demandes remplissant les conditions d’éligibilité et retenues par la commission (art.5) est supérieur au nombre de logements au programme arrêté, les postulants non retenus doivent être informés par écrit, en leur précisant le classement de leurs demandes et en les invitants, s’ils le désirent, à maintenir leur option sur de futurs programmes de logements en location-vente.

Dans ce cas, le demandeur est tenu de confirmer, par lettre recommandée, sa demande      initiale sur les programmes futurs de logements réalisés par l’Aadl.

  • Procès-verbal sanctionnant les travaux de la commission (7) :

 

  • Les travaux de la commission sont sanctionnés par un procès-verbal signé par l’ensemble de ses membres.
  • Le procès-verbal doit faire ressortir les noms et prénoms des postulants dont les dossiers ont fait l’objet de traitement, en faisant apparaitre pour chacun :

– la date d’enregistrement lors de la recevabilité de sa demande ;

– le montant de l’apport initial proposé ;

– le délai de paiement du montant restant du prix du logement (75%) ;

– le type de logement affecté et sa localisation, notamment dans l’immeuble.

–   Une copie du procès-verbal est adressée au ministre de l’habitat.

  • Enregistrement des bénéficiaires au logement en LV (art.8) :

 

  • Les bénéficiaires doivent être enregistrés dans un fichier national relatif à cette opération (travaux de la commission) ouvert au niveau de la DG de l’Aadl ;
  • Sur la base des éléments contenus dans les registres et dans le fichier national, des états statistiques sont dressés trimestriellement pour analyser l’évolution de la satisfaction de la demande à travers les programmes réalisés et mis en location-vente.

 

  • « Cette opération d’actualisation des dossiers concernera essentiellement les bénéficiaires dont la demande n’a pas été satisfaite, notamment les souscripteurs du programme 2001 et 2002. L’opération ne touchera les nouveaux demandeurs qu’une fois les anciens souscripteurs satisfaits». El Moudjahid du 18/12/2012.

 

  • Validation de la demande d’acquisition (art.9) :

 

  • Les bénéficiaires retenus par la commission sont informés de la décision par les services de l’Aadl suivant lettre recommandée, en les invitant à procéder au paiement de 10% du prix du logement au titre d’une option ferme d’acquisition.

§  Ce formulaire est destiné aux citoyens ayant déposé une demande de logement en 2001 et 2002 dans le cadre du programme LV et qui n’ont pas procédé au paiement de l’apport initial (10%) (c-à-d article 9)

 

  • Désignation de la commission ad hoc (art.12)

 

  • Toute contestation portant sur une décision de la commission (traitement des demandes) peut être portée sous forme de recours auprès de la commission ad hoc créée par décision du ministre chargé de l’habitat.

Qu’est-ce qui  a changé depuis 2012 ?

  • Le décret exécutif 03-35 du 13/01/2003, modifiant l’intitulé du décret 01-105 et ses articles 1, 3, 4 et 12;

 

  • Le décret exécutif 04-137 du 21/04/2004, modifiant les articles 7 et 11 du décret 01-105 ;

 

  • Le décret exécutif 04-340 du 02/11/2004, modifiant les articles 8 et 9 du décret 01-105 ;

 

  • A partir de l’année 2012 :

 

  • Le décret exécutif 12-432 du 25/12/2012, modifiant l’article 6 du décret exécutif 01-105 ;

 

  • L’arrêté ministériel du 22/07/2013, modifiant les articles 5, 6 et le modèle-type de demande d’acquisition d’un logement de l’arrêté ministériel du 23/07/2001 ;

 

  • Le décret exécutif 14-288 du 15/10/2014, modifiant les articles 8 et 9 du décret 01-105 ;

 

  • Le décret exécutif 15-328 du 22/12/2015, modifiant l’article 7 du décret exécutif 01-105 :

 

  • Article 7 (nouveau) : « le versement de l’apport initial (25%) :

– 10 % du prix du logt au moment de l’option ferme d’acquisition ;

         – 5 % du prix du logt au moment du démarrage des travaux du site d’implantation du logt ;

– 5 % du prix du logt au moment de l’affectation ;

– 5 % du prix du logt au moment de la prise de possession du logt par le bénéficiaire ».

 

  • Article 7 (ancien) : selon le décret exécutif 04-137 du 21/04/2004 :

– 10 % du prix du logt au moment de l’option ferme d’acquisition ;

         – 5 % du prix du logt au moment de la prise de possession du logt par le bénéficiaire ;

– 5 % du prix du logt durant la première année d’occupation du logt ;

– 5 % du prix du logt durant la deuxième année d’occupation du logt ».

 

  • Le décret exécutif 16-279 du 02/11/2016, modifiant les articles 5 et 8 du décret 01-105 :

 

Toutefois, cette période est réduite à vingt (20) ans pour les souscripteurs inscrits en 2001 et 2002 déclarés éligibles au bénéfice du logement et dont les dossiers ont été actualisés durant l’année 2013.

Quel est le coût et le prix d’un logement AADL ? 

En  juillet 2013, Abdelmalek Sellal a inauguré un projet de 6 000 logements AADL à Ouled Fayet. A cette occasion, il avait fait savoir que “les bénéficiaires doivent être connus après un taux de réalisation de 90% du projet”. Le coût global du projet est de 13,7 milliards de dinars. Il se compose de 3 000 F3 et 3 000 F4. Le délai de réalisation des travaux est estimé à 24 mois.

Le coût de réalisation par type de logement est de :

  • F3 : 3 000 x 70 m² = 210 000 m².
  • F4 : 3 000 x 85 m² = 255 000 m².
  • Total surface habitable = 465 000 m².
  • Coût de réalisation moyen du m² habitable = 29 500,00 DA.
  • F3 vaut 2 065 000 DA.
  • F4 vaut 2 507 500 DA.

Un autre chantier nous fournit d’autres précisions. Le coup d’envoi a été donné pour la réalisation de 1 500 logements AADL à Ain Malha, dans la commune de Gué de Constantine. Le délai de construction est estimé à 24 mois. Le projet comprend 750 logements F3 et autant de F4. Le coût de réalisation du projet s’élève à près de 4,570 milliards de dinars.

Le coût de réalisation par type de logement est de :

  • F3 : 750 x 70 m² = 52 500 m².
  • F4 : 750 x 85 m² = 63 750 m².
  • Total surface habitable = 116 250 m².
  • Coût de réalisation moyen du m² habitable du m² habitable = 39 300,00 DA.
  • F3 vaut 2 751 000 DA.
  • F4 vaut 3 340 500 DA.

Des chiffres et des déclarations contradictoires : 

Force est également de constater que plusieurs contradictions minent les déclarations des hauts responsables algériens s’agissant de leur gestion du dossier de l’AADL. Algeriepart a repéré pour vous quelques pépites très précieuses de ces déclarations :

  • El Moudjahid du 07/06/2011: M. Noureddine Moussa – ministre de l’habitat

 

  • « Alger a bénéficié de presque la moitié de ce programme 2001 à savoir 25 400 logements. Malheureusement, au lieu de s’arrêter à ce chiffre, on a continué de prendre les demandes. Nous avons 183 000 (167 998) demandes éligibles, pour seulement 25 400 logements. 25 400 ont été satisfaits et le reste (142 000) est en attente».

 

  • « je dois préciser que 142 000 logements, c’est un peu plus que le parc de la ville de Sétif, c’est juste un peu moins que le parc de la ville de Constantine qui compte 149 000 logements. Alors, on ne va pas construire Constantine à Alger pour des gens qui ont émis des vœux d’avoir des logements. Ils ont déposé des dossiers. Il n’y a rien qui les lie à l’AADL sur le plan contractuel. Exception faite pour les gens qui ont déjà payé une tranche et qui vont être servis et bénéficieront d’un logement dans ce cadre ».

 

 

  • El Moudjahid du 21/06/2011: M. Mohamed Smail – directeur du logement-wilaya d’Alger

 

  • « d’ici 2014, quelque 130 000 à 140 000 logements, toutes catégories confondues, seront construits à Alger».

 

  • El Moudjahid du 11/09/2011:  Noureddine Moussa – ministre de l’habitat

 

  • Evoquant le problème du foncier et du financement, le ministre a souligné que : « l’Etat a pris des engagements pour la résolution de ce problème, en approuvant l’affectation de plus de 9 600 hectares répartis sur 22 wilayas pour la construction de logements publics, dont Alger a bénéficié de 600 hectares».

 

  • El Moudjahid du 16/01/2012:  Noureddine Moussa – ministre de l’habitat

 

  • Répondant à une question sur un projet de logements pour les journalistes, le ministre a rappelé « qu’il est en cours d’étude avec le ministère de la Communication, ajoutant que son département a pris attache avec des wilayas du centre pour trouver des assiettes de terrain pouvant accueillir un tel programme»

 

Et pour clore cette enquête, nous vous proposons de prendre connaissance de tous les marchés conclus par l’AADL depuis 2012 :