Depuis 2015/2016, le pays est touché de plein fouet par la crise financière. Les caisses de l’Etat se sont vidés. Les méga-projets sont à l’arrêt, mais les prix de l’immobilier demeurent toujours aussi chers et inaccessibles. Comment est-ce possible ? Notre enquête. 

Certains acteurs de l’immobilier tentent de nous faire qu’il s’agit d’une conséquence de la fameuse loi de l’offre et de la demande. La réalité est beaucoup plus complexe car la spéculation immobilière se nourrit surtout des sombres pratiques de la corruption et du détournement des deniers publics.

A Hydra, une banlieue chic d’Alger, le prix du m2 atteint aujourd’hui les 600 mille Da. De l’autre côté d’Alger, à Souidania, naguère une localité rurale et enclavée, le prix du m2 avoisine les 250 mille Da. En dépit de la crise qui suscite une rareté de la ressource financière, les prix de l’immobilier ne cessent de s’envoler et la galère est au rendez-vous lorsqu’il s’agit de louer ou d’acheter un logement. Loyers faramineux, pénuries, garanties trop exigeantes… Et pourtant, ce ne sont pas les lois qui manquent pour permettre à tous de trouver un logement décent en Algérie. Alors pourquoi un tel échec sur le terrain ? Une fatalité ?

Des fortunes colossales entre les mains des promoteurs ! 

La principale raison de la cherté du logement s’appelle tout bonnement : l’argent ! Oui, il y a trop d’argent qui circule dans l’immobilier et les promoteurs immobiliers trichent avec la réglementation pour ramasser des sommes faramineuses qui leur permettent de collectionner les projets et de vendre les logements aux prix fixés selon leur bon vouloir. Preuve en est, il est aisé de trouver un simple promoteur qui gère à lui-seul 8 à 7 projets immobiliers. Des projets qui nécessitent des milliards de Da. Des centaines, voire des milliers de logements en construction. Tous les experts et observateurs avertis de ce secteur le reconnaissent : les promoteurs immobiliers collectionnent les crédits bancaires qui leur sont accordés dans des conditions très peu transparentes.

Il faut au moins 2 milliards de Da, soit l’équivalent de 18 millions d’euros, pour bâtir une centaine de logements dans le cadre d’une promotion immobilière. La première banque avec laquelle travaille régulièrement les près de 6000 promoteurs algériens s’appellent la CNEP Banque. Selon la réglementation nationale, lorsqu’un projet immobilier est financé par un prêt bancaire, le promoteur n’a nullement le droit d’encaisser des liquidités de la part des acquéreurs avant la livraison finale des logements.

Malheureusement, cette disposition personne ne la respecte dans le secteur immobilier. Divers promoteurs immobiliers obtiennent des crédits bancaires pour lancer des chantiers. Mais avec l’argent de la banque, ils se lancent dans d’autres investissements pour mettre en place de nouveaux chantiers.

Et pour les premiers logements qu’ils doivent construire, ils recourent à la fameuse opération : la vente sur plan. Grâce à cette formule, les promoteurs peuvent conclure des ventes avec un paiement modulé du prix du bien immobilier selon l’état d’avancement des travaux de réalisation dans les limites définies ci-après :  20% du prix de vente à la signature.  15% du prix de vente à l’achèvement des fondations.

35% du prix de vente à l’achèvement des gros œuvres y compris l’étanchéité, les cloisons extérieures et intérieures. 25% du prix de vente à l’achèvement des travaux en tous corps d’état, y compris le raccordement aux voies et réseaux divers ainsi que les aménagements extérieurs. Le paiement du solde 5% restant du prix de vente, doit intervenir au moment de l’établissement du procès-verbal de prise de possession. 

Des détournements au vu et au su du ministère de l’Habitat  

C’est avec cet argent que de nombreux promoteurs financent petit à petit les logements vendus au préalable dans le cadre de la vente sur plan. Et pourtant, la loi en vigueur encadre strictement ces transactions puisqu’il faut que le terrain soit la propriété du promoteur. Et le projet doit être également financé avec ses fonds propres. Mais comme les services de contrôle du ministère de l’Habitat et des diverses directions de l’urbanisme brillent par leur absence sur le terrain, une grande partie des promoteurs immobiliers trichent et détournent les crédits bancaires qui leur sont accordés dans le cadre de la vente libre des logements pour acquérir d’autres projets, d’autres terrains et lancer d’autres chantiers. Et pour chaque nouvelle promotion immobilière, les logements sont vendus suivant la fameuse formule de la vente sur plan.

Cette pratique créé une véritable bulle immobilière. Les prix des terrains rachetés en masse par les promoteurs deviennent inabordables. Les assiettes foncières constructibles deviennent une perle rare. Et au final les prix des logements explosent par la faute de cette spéculation continue. Et pourtant, un contrôle rigoureux exercé par les services de l’Habitat ou l’inspection générale des domaines permettrait  aisément de mettre fin à ce trafic et donnera enfin lieu à une véritable régulation des prix de l’immobilier.

Des organes de contrôle complices 

A cette pratique, il faut encore rajouter la problématique des certificats de conformité des logements qui sont délivrés dans des conditions obscures. Les organes de contrôle, comme le CTC, étonnent par leur passivité face à des projets immobiliers n’obéissant pas aux normes de l’urbanisme. Mais la pratique la plus sombre demeure celle de vendre des logements avec uniquement un certificat d’avancement des travaux.

En clair, le logement n’est même pas  encore conforme, puisqu’il n’est pas encore acheté, et le promoteur se permet de le vendre à des acquéreurs qui ignorent les nuances de la réglementation. Pis encore, les notaires enregistrent sans protester les actes de propriété de ces logements douteux et les conservateurs fonciers publient ces actes dans le sommier des propriétés. Les pots-de-vin, le bakchich et les passe-droits sont plus forts que toutes les lois. Et aggravent davantage cette bulle immobilière qui empêche les Algériens les plus modestes de dormir sous un toit décent.

Des logements qui ne sont pas assurés 

Depuis le début de cette année 2017, les agréments de 999 promoteurs immobiliers ont été gelés parce qu’ils ne sont pas  affiliés au Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI). Une situation gravissime qui expose des milliers d’Algériens au risque de perdre leurs logements en cas d’incident majeur.

Il faut, tout d’abord, savoir que depuis 2014, aucun promoteur immobilier ne peut disposer d’un agrément l’autorisant à exercer son activité s’il n’est pas affilié au Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI). Selon la réglementation algérienne, le promoteur immobilier qui entreprend la réalisation d’un projet immobilier en vue de sa vente avant son achèvement, est tenu de souscrire une garantie de promotion immobilière auprès du Fonds.

Ainsi, si un promoteur immobilier se lance dans un projet où les logements sont vendus selon la formule du “contrat de réservation”, à savoir un acheteur paie à l’avance l’équivalent de 20 % de la valeur du logement qui sera prochainement réalisé, le promoteur est contraint de remettre cet argent au FGCMPI. Cet organisme est en quelque sorte un assureur qui intervient lorsque le chantier subit une quelconque difficulté entraînant l’interruption des travaux.

Dans ce contexte, le FGCMPI reprend le flambeau et couvre les charges de la réalisation du projet immobilier afin que les acheteurs ne perdent pas définitivement leurs logements.

Un autre cas de figure impose également aux promoteurs immobiliers d’assurer auprès du FGCMPI leurs projets de logements. Lors de la conclusion des contrats de vente sur plans, le promoteur est obligé de souscrire à une assurance auprès  du FGCMPI. Il est à souligner que le paiement du prix du bien immobilier dans le cadre de la vente sur plans est modulé selon l’état d’avancement des travaux de réalisation dans les limites définies ci-après :

–  20% du prix de vente à la signature.

–  15% du prix de vente à l’achèvement des fondations.

– 35% du prix de vente à l’achèvement des gros œuvres y compris l’étanchéité, les cloisons extérieures et intérieures.

– 25% du prix de vente à l’achèvement des travaux en tous corps d’état, y compris le raccordement aux voies et réseaux divers ainsi que les aménagements extérieurs. Le paiement du solde 5% restant du prix de vente, doit intervenir au moment de l’établissement du procès-verbal de prise de possession. 

Tous ces versements doivent se faire selon un acte notarié en bonne et due forme. Malheureusement, de nombreux promoteurs ne respectent nullement ces obligations. Les investigations menées par Algérie-Focus ont permis d’établir une longue liste de promoteurs immobiliers qui encaissent des sommes faramineuses de la part de leurs acheteurs sans les consigner dans un acte notarié.

Pis encore, un grand nombre de projets immobiliers sont vendus sans qu’aucune assurance ne soit contractée auprès du FGCMPI ! Un grand promoteur basé à Alger a entrepris la vente sur plan de près de 7 projets immobiliers, comprenant des centaines de logements, sans assurer ces chantiers. Cela signifie qu’en cas d’écroulement, de faillite ou de suspension des travaux pour une quelconque raison, tous les acheteurs de ces logements ne seront guère remboursés et ne récupéreront jamais leurs logements.

Ce qui constitue une grave violation de la loi. Une violation punie par des peines de prison ferme comme le précisent les articles 71 et 74 de la loi 11-04. Des peines qui vont de deux mois à deux ans de prison avec des amendes allant de 200 mille à 2 millions de Da. Reste enfin à savoir si le ministère de l’Habitat enclenchera réellement des poursuites judiciaires à l’encontre de ces promoteurs véreux qui compromettent le devenir de plusieurs milliers d’Algériens.